모든 훌륭한 프로젝트는 앞으로 나아갈 명확한 경로에서 시작됩니다. 그렇지 않으면 아무리 좋은 아이디어라도 길을 잃을 수 있습니다.
건설 프로젝트도 마찬가지입니다. 프로젝트를 개념에서 완료하는 단계까지 진행하려면 적절한 건설 프로젝트 전달 방법이 필요합니다.
건설 프로젝트 전달 방법에는 여러 가지가 있으며, 각각 고유한 프로세스를 따릅니다. 올바른 방법을 선택하는 것은 프로젝트의 품질과 성공에 영향을 미칠 수 있으므로 매우 중요합니다.
그렇다면 올바른 방법을 어떻게 선택할 수 있을까요? 가장 일반적인 건설 납품 방법과 각 방법의 장점, 그리고 주의해야 할 과제를 분석해 보겠습니다.
⏰ 60초 요약
건설 프로젝트를 관리하는 방법에는 여러 가지가 있으며, 각 방법마다 장단점이 있습니다
설계-입찰-시공과 같은 일부 방법은 전통적이며 소유자에게 많은 통제권을 부여하지만 더 많은 책임도 부여합니다
설계-조달-시공과 같은 다른 방식은 보다 협업적이고 프로세스를 간소화합니다
최적의 방법 선택은 특정 프로젝트, 소유자의 선호도, 비용, 타임라인, 건설 단계 및 위험 허용 범위와 같은 요소에 따라 달라집니다
🚧 방법에 관계없이 프로젝트 성공을 위해서는 건설 관리 소프트웨어를 사용하여 프로세스를 중앙 집중화하고 프로세스를 철저하게 문서화하는 것이 중요합니다.
6가지 일반적인 건설 프로젝트 납품 방법
건설 프로젝트를 완료하는 데 올바른 접근 방식은 하나도 없습니다. 간단히 말해, 각 방법은 예산, 타임라인, 프로세스, 협업 측면에서 크게 다릅니다.
6가지 일반적인 프로젝트 전달 방법과 장단점을 살펴보세요:
1. 설계-입찰-구축(DBB)
설계-입찰-구축 방식은 간단한 접근 방식을 따릅니다. 각 건설 프로젝트 단계인 설계, 입찰, 건설은 독립적으로 진행되며 겹치지 않고 단계별로 완료됨
전통적인 프로젝트 납품 방식인 DBB는 건설 과정을 더 잘 통제할 수 있고 프로젝트 비용이 적게 들기 때문에 소유자들 사이에서 더 널리 사용되고 있습니다.
작동 방식은 다음과 같습니다:
- 설계 단계: 소유자는 건축가 및 엔지니어와 협력하여 프로젝트 아이디어를 실현합니다. 이 설계 팀은 전체 프로젝트의 지도를 작성하여 시공 과정과 프로젝트 범위를 안내하는 도면을 만듭니다
- 입찰 단계: 다음으로 소유자는 최적의 시공 팀을 선정하기 위해 입찰을 위한 프로젝트 도면을 공유합니다. 계약업체는 설계 프로세스, 프로젝트 납품 방법, 자재, 인건비, 타임라인을 기준으로 공사비를 산정합니다
- 건설 단계: 계약 체결 후 모든 자재를 주문하여 공사를 시작하고 완료합니다. 이 단계에서 일반 계약업체는 하청업체를 고용하고 운영을 감독하며 프로젝트를 추적하는 한편, 소유자는 업데이트, 조정 및 비용 조정을 위해 계속 연락을 유지합니다
장점
✅ 단계별 접근 방식을 통해 소유자에게 투명성 및 통제권을 명확히 제공합니다
✅ 시공 시작 전에 설계를 유연하게 조정할 수 있음
단점
❌ 전체 프로젝트에 대한 위험과 책임은 소유자에게 있음
❌ 설계가 준비되고 완료된 경우에만 공사를 시작함
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2. 디자인-빌드(DB)
디자인-빌드 방식은 소유자가 설계부터 시공까지 모든 것을 디자인-빌드 팀과 단일 계약을 체결하는 방식으로, 단계가 분리된 DBB와 달리 팀워크가 더욱 원활하게 이루어질 수 있습니다.
한때 'DBB 방식에 대한 대안'으로 여겨졌던 이 방식은 이제 모두가 하나의 목표, 즉 성공적인 고품질 프로젝트에 집중할 수 있도록 도와주는 인기 있는 선택이 되었습니다.
또한 디자인 빌드 방법론은 5단계로 나뉩니다. 그 작동 원리를 살펴보겠습니다:
- 팀 선택: 소유자는 두 가지 방법 중 하나로 디자인 빌드 팀을 구성합니다. 건축가, 건축업자 및 엔지니어를 선택하는 회사를 선택하거나 팀원 또는 하청업체를 직접 선택할 수 있습니다
- 프로젝트 플랜: 이 단계에서는 소유자의 비전, 예산, 목표, 제공 방법 및 일정을 이해하기 위해 모두가 함께 모입니다. 이 단계에서 팀은 사이트를 분석하여 초기에 기대치와 과제를 해결합니다
- 설계 단계 시작: 모든 팀원의 의견을 바탕으로 건축가가 설계 프로세스를 주도하고 정교한 도면을 작성합니다. 최종 통화 전에 소유자가 설계를 마무리합니다
- 입찰 프로세스: 디자인 빌더는 신뢰할 수 있는 하청업체에 연락하여 입찰 프로세스를 처리합니다. 또한 최대 보장 가격(GMP)을 설정하여 소유자에게 비용을 명확하게 제시합니다. 프로젝트가 GMP를 초과하는 경우, 설계-빌더가 추가 비용을 부담하여 소유자에게 부담을 주지 않습니다
- 시공 프로세스: GMP가 확정되면 하청업체와 공급업체가 팀에 합류하여 시공 작업을 시작합니다. 팀이 초기 단계부터 함께 일하기 때문에 불일치의 위험이 최소화됩니다
장점
✅ 소유자의 커밋이 덜 필요함
✅ 문제를 조기에 해결하여 재작업 및 주문 변경 감소
단점
❌ 일반적으로 다른 프로젝트 제공 방법보다 비용이 더 많이 듦
❌ 계약자와 설계팀 사이에 오해가 발생할 수 있음
3. 위험에 처한 건설 관리자(CMAR)
CMAR은 발주자가 건설 관리자(CM)를 고용하여 글로벌 최소 요건(GMR)으로 프로젝트를 완료하는 건설 프로젝트 납품 방식입니다
소유자가 책임을 지는 다른 건설 프로젝트 납품 방식과 달리 CMAR의 건설 관리자는 설계 과정부터 완료하는 모든 것을 감독합니다
건설 매니저는 핵심 컨설턴트로서 예산, 일정, 품질 및 실현 가능성에 대해 조언합니다. 또한 초기 견적보다 비용이 초과될 경우 추가 비용을 책임져 소유자가 안심할 수 있도록 합니다.
이 방법이 어떻게 작동하는지 살펴보세요:
- CM 선택하기: 소유자는 전문성, 과거 실적, 복잡한 프로젝트에서의 성공 여부에 따라 건설 관리자를 선택합니다. 때때로 소유자는 다음을 요청합니다건설 프로젝트 관리자 인터뷰 질문 완벽한 적합성을 찾기 위해
- 최대 보장 가격(GMP) 설정: CM이 선정되면 CM은 소유자와 협력하여 프로젝트의 범위를 파악합니다. 이 정보를 바탕으로 수수료, 자재, 인건비, 우발 비용을 포함하는 GMP를 설정합니다
- 전략적 컨설턴트: CM은 컨설턴트로서 자재 선택, 설계 조정, 시공성 검토를 통해 잠재적인 비용 절감 방안을 제안하는 단계를 거칩니다. 이를 통해 프로젝트가 예산 및 프로젝트 타임라인에 맞춰 진행되도록 합니다
- 시공 관리: 시공 중에 CM은 하청업체와 엔지니어를 조정하고 진행 상황을 모니터링하며 문제를 해결합니다. 프로젝트가 계획과 비용을 충족하는지 확인하면서 소유자에게 최신 정보를 제공합니다
- 완료: 시공이 완료되면 CM은 미결 결제를 처리하고, 우려 사항을 해결하며, 향후 유지보수를 위한 매뉴얼과 보증을 전달합니다
장점*
✅ 조기 비용 견적으로 소유자에게 명확성 제공
✅ GMP는 비용 상한선을 설정하여 예산 초과 위험을 줄입니다
단점
❌ 빠른 프로젝트 처리에는 적합하지 않음
❌ 프로젝트 성공은 CM의 기술과 경험에 달려 있음
4. 건설 관리 멀티프라임(CMMP)
CMMP는 일반 건설업체를 고용하는 일반적인 단계를 생략합니다. 대신 소유자가 각 이해관계자와 별도의 계약을 체결합니다
종종 소유자는 예산과 프로젝트 타임라인에 도움을 줄 건설 관리자를 데려옵니다. 그러나 소유자가 더 많은 위험과 책임을 지기 때문에 이 방법은 건설 경험이 풍부한 사람에게 가장 적합합니다.
이 프로젝트가 어떻게 진행되는지 자세히 설명합니다:
- 설계 단계: 소유자는 건축가 및 엔지니어와 직접 일하며 별도의 계약을 체결하여 시공 도면을 작성합니다. 경우에 따라 CM이 설계 프로세스 초기에 개입하여 조언이나 의견을 제공하기도 합니다
- 시공: 설계가 마무리되면 소유자와 CM이 함께 예산과 프로젝트 범위를 계획합니다. CM은 시공을 조율하는 데 도움을 주지만 최종 결과에 대한 통제는 한도 내에서만 가능합니다
- 하청업체: 소유자는 비용의 균형을 맞추고 원하는 결과를 얻기 위해 하청업체를 선택합니다. 하청업체는 프로젝트가 완료되면 소유자에게 직접 업데이트 및 송장을 보냅니다
*장점
✅ 각 프로젝트 단계에 대한 소유자의 통제력 강화
✅ 이해관계자와 직접 소통
단점
❌ 모든 계약자를 고용할 때까지 최종 비용이 불분명함
❌ 잘못된 관리로 인한 추가 비용 발생으로 소유자의 위험 증가
5. 공공-민간 파트너십(PPP 또는 P3)
PPP 또는 P3 프로젝트 제공 방식은 공적 자금이 투입된 프로젝트를 개발, 운영, 유지하기 위해 정부 기관과 민간 기업이 협력 하는 방식입니다
이 방식은 공원, 도로, 병원, 공항, 학교 등 20~30년에 걸친 대규모 프로젝트에 적용되며 공공과 민간 부문이 자금을 공유합니다.
이 전달 방식은 민간 부문의 전문성, 자금, 기술을 활용하여 공공 프로젝트에 생명을 불어넣습니다. 그 결과 공공 부문에서 부족할 수 있는 고급 솔루션에 접근할 수 있습니다.
공공 부문의 경우 PPP는 인프라를 강화하고 공적 자금 지원 프로젝트를 다양화하여 국가의 경쟁력을 강화합니다. 자원과 전문성을 결합하여 더 나은 커뮤니티 결과를 제공하는 윈윈의 상황입니다.
장점
✅ 정부 자금과 민간 부문의 전문성을 결합하여 더 나은 건설 결과 제공
✅ 채권 보호를 통해 프로젝트에 참여하는 모든 사람이 돈을받을 수 있습니다
단점
❌ 정부의 우선순위 변경으로 인해 프로젝트가 지연되거나 영향을 받을 수 있음
미지급 계약자의 경우 채권 청구 관리가 어려울 수 있음
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6. 통합 프로젝트 제공(IPD)
통합 프로젝트 제공(IPD)은 소유자, 설계자, 엔지니어, 일반 계약자, 하청업체 등 모든 이해관계자를 처음부터 끝까지 한데 모으는 서비스입니다. 각 이해관계자는 전문 지식을 제공하여 프로젝트를 개선하고, 위험을 줄이며, 협업을 강화합니다. 이러한 팀워크는 재작업을 줄이고 비용 초과를 방지하는 데 도움이 됩니다.
이 방법의 작동 방식은 다음과 같습니다:
- 개념화 단계: 팀이 프로젝트 목표를 설정하고, 세부 실행 플랜을 만들고, 잠재적 위험을 식별하여 이를 방지하기 위한 전략을 수립합니다
- 설계 단계: 이해관계자들이 협업하여 효율적인 프로젝트를 설계하고, 비용 절감 기회를 찾고, 낭비를 제거합니다. 많은 팀이 더 나은 데이터 공유와 조정을 위해 BIM(빌딩 정보 모델링)을 사용합니다
- 시공 단계: 소유자, 건축가, 계약자, 하청업체를 포함한 팀이 계약 조건을 전달하고 프로젝트를 시작하며 최종 목표에 도달하기 위한 과정에서 분쟁을 해결합니다
*장점
✅ 설계 및 시공 팀 간 프로젝트 위험 공유
✅ 협업 접근 방식으로 인한 효율성 향상 및 타임라인 단축
단점
❌ 여러 이해관계자가 참여하여 계약 체결에 시간이 오래 걸릴 수 있음
❌ 투명하게 협업하기 위해 모든 당사자의 강한 신뢰와 의지가 필요함
최적의 프로젝트 납품 방법을 선택하는 방법은?
최적의 프로젝트 전달 방법을 선택하기 전에 프로젝트의 요구사항, 목표, 오브젝트를 평가하세요. 스스로에게 물어보세요:
- 프로젝트가 여러 개이고 기한이 정해져 있나요?
- 프로젝트의 설계 및 시공 단계에 대해 얼마나 많은 통제권을 갖고 싶은가?
- 디자이너가 계약자 및 하청업체와 협력하여 프로젝트 결과를 개선하기를 원하나요?
- 설계 변경 사항을 검토하고 승인하시겠습니까?
- 예산이 유연할 수 있습니까, 아니면 변경 주문을 없애야 합니까?
- 이해 관계자가 다음을 사용하도록 하시겠습니까?소규모 비즈니스를 위한 건설 프로젝트 관리 소프트웨어 또는 다른 비즈니스 모델을 사용하길 원하시나요?
- 설계자와 이해관계자 간의 갈등을 피하고 싶으신가요?
프로젝트에 필요한 사항을 정리하는 데 도움이 되는 몇 가지 질문입니다. 이 외에도 선택의 모양을 더 구체화하기 위한 다른 고려 사항이 있습니다(자세한 내용은 아래에서 확인하세요 👇)
건설 프로젝트 제공 방법을 선택할 때 고려해야 할 요소 ###
올바른 전달 방법을 선택하는 것은 프로젝트가 얼마나 성공적으로 완료되는지에 영향을 미칩니다. 그러나 각 방법에는 고유한 목표와 과제가 있습니다. 고려해야 할 사항은 다음과 같습니다:
프로젝트 유형
프로젝트의 복잡성에 따라 최적의 전달 방법이 결정되는 경우가 많습니다.
- 단순하거나 반복 가능한 프로젝트의 경우 DBB 또는 CMMP와 같은 방법이 좋습니다
- 보다 복잡한 디자인이나 높은 기술적 위험이 있는 프로젝트의 경우 디자인-빌드 또는 IPD와 같은 협업 방식이 더 효과적입니다
제어
얼마나 많은 제어를 원하십니까?
- 직접 접근 방식을 선호하는 경우 DBB는 설계부터 시공까지 완전한 감독을 제공합니다
- 책임 위임을 원한다면 CMAR과 같은 방법으로 계약자 또는 건설 관리자에게 책임을 맡길 수 있습니다
위험
프로젝트 소유자는 프로젝트 위험을 누가 처리할지 결정하세요.
- IPD에서는 모든 이해관계자가 위험을 공유하여 팀워크를 촉진합니다
- DBB에서는 계약자가 대부분의 위험을 부담하므로 소유자는 일상적인 문제에 덜 관여하게 됩니다
타임라인 ### 타임라인
시간이 부족한지 고려하세요.
- 설계-구축 및 CMAR과 같은 방법은 설계와 구축 단계를 겹쳐서 시간을 절약합니다
- 급하지 않은 경우, DBB는 다음 단계가 시작되기 전에 각 단계를 완료하는 단계별 접근 방식을 보장합니다
예산 관리
예산은 선택한 방법에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
- 확실한 비용을 원하시나요? CMAR는 예상치 못한 비용을 피하기 위해 GMP를 제공합니다
- 경쟁력 있는 가격을 선호하시나요? DBB 또는 CMMP를 통해 입찰을 탐색하고 가장 비용 효율적인 옵션을 선택할 수 있습니다
계약업체의 초기 참여는 비용 관리가 더 잘되는 경우가 많지만, 늦게 참여하면 유연성이 한도 내에서 제한될 수 있다는 점을 기억하세요.
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프로젝트 납품 향상을위한 건설 소프트웨어 구현
수년 동안 건설 업계는 프로젝트 관리를 위해 수동 프로세스에 의존해 왔습니다. 이러한 접근 방식은 파편화된 운영, 잘못된 의사소통, 비효율성을 초래할 뿐이었습니다.
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